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社区问题全面解读

2018年10月01日 11:15 来源:郑老师信箱


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我们日常生活中经常听到一个词“COMUNIDAD”。或指住家所在的楼,或指所在的小区。

在西班牙语里它的全称是Comunidad de propietarios,也就是按照字面上的意思是户主或业主组成的一个组织。它包括整个楼或者一个小区里的全部住家和商铺的业主。一般来说,这一机构在这些房子盖好,甚至盖好之前就生成了。有的同胞买期房时,就会看到房子还没有建完,这个业主群已经形成。

 

既然是一个机构或组织,它就有它的成员所应该遵循的规则。过去中国只有居委会,而现在一些新区,则有物业公司负责,并且也组织了业主委员会,商讨和决定一些与业主相关的问题,业主委员会所做的决议,有的需要业主执行,有的却由物业公司去执行。西班牙的comunidad de propietarios与中国的物业公司不同。物业公司负责小区里的房产和院子的维护、安全(雇用保安)、清洁、绿化等工作。这里的COMUNIDAD DE PROPIETARIOS更接近中国的业主委员会。在一些老住宅区不一定存在。而西班牙从很早起就有这样的组织。首先作为一个法治国家,comunidad de propietarios需要遵循的法律法规很多都包括在民法里面了。在这个基础上,每个小区(住家楼)可以为自己的comunidad制定章程。这个章程在COMUNIDAD成立时就在全体大会上通过的,所以每个业主必须遵照执行的。

由于语言和习惯的差异,华人居民一般不出席或很少出席小区的业主会议。但是不参加会议,并不免去当事人履行会议决议的义务。所以,在进入一个新的住家前,应该先认识业主委员会的主席(presidente),或负责人(administrador)。有的楼房小,不一定有主席,而是把这项集体的工作交给了专业工作者去代管,这里就是指街上有时会看到的“administracion de fincas”。有的小区或楼房,具体工作是由他人来代管,但还是设一个主席。

今天“郑老师信箱”一角就来谈谈我们并不很了解,但又必须了解的comunidad涉及到的一些问题。

1. Gastos de la comunidad。

小区的公共费用。这里讲的费用,一般分成两大类:一类是一般的费用,比如本区内的公用电费,水费,公共设施的维修费,清扫用品和清扫工人的工资、保险费用,等等。这些费用一般是通过每个月的固定缴纳的金额(cuota)来支付。第二类是指特殊情况下产生的费用。比如按照全体或多数业主的决议,要改燃气罐改成管道自然气(gas natural),那么就需要铺设管道,这里会产生一笔费用,需要每个用户或住户大家来承担的。又比如,老房子的电缆、上下水管道年久失修,需要更换;按照市区政府的规定,整个楼需要大修等等。这些支出没有包括在平日里大家所交的cuota(固定费用)里,所以就会重新分派(derrame)。

不管是每个月固定的cuota,还是大修等特殊需要的费用的分派,都是根据每家住户在整个楼或小区里所占的比例来做的。自己的房子或商铺占多少比例,应该在买房子时,可以看到这个数据的。

现在举一个具体的例子,有人问:一个商铺(loccal)的业主,是否应该承担整个楼的楼梯、电梯的费用呢?

回答是肯定的。为什么?就像我前面说的,所有的日常费用是按每个住家或商铺所占的比例,这个比例可以是从建筑面积上看,也可以从实际使用来看。关键是在社区构成时做的分配,一般也会反映在社区章程中。底层住户一般确实不用楼梯或电梯,那么楼梯的打扫电梯的维修费用不改摊派到底层用户。但是,当时在摊派比例上应该已经考虑到这一点了。所以,如果没有其他文件,比如全体会议的决议,有不同的意见,底层用户就应按规定缴费。

2. 业主会议决议。

由于语言上的困难,或工作原因,业主没有参加主席召集的业主会议,但是,对于自己没有出席的会议上所作的决定,应该执行。一般来说,业主会议的召开是由主席事先通知召集的,某一个业主到时没有出席,就是放弃了发言权和表决权。因此,对于与会者的决定,理应执行。哪怕你有相反的意见,也只能保留自己的意见,而不能因此拒绝执行多数人的决定。

3. 如果社区里发生了非正常情况,如何处理?

如果自己发现社区里发生了自己认为不好的,或者不应该发生的情况,可以向主席提出,或者通过物业管理(administrador de fincas)向主席提出。如果自己提出后,主席没有采取任何解决问题的措施,可以要求召集全体业主开会讨论。法律规定,在必要时,可以要求召集特殊会议,此时,需要占全体业主人数的1/4(或以上)的人的要求,主席必须召集全体开会讨论你们提出的问题。

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