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租房签合同需要注意哪些事(下)

2018年04月20日 09:14 来源:郑老师信箱


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  6、 在租赁期内,房子的及家具的损坏都要房客维修或赔偿吗?

  答:有的合同里明文规定:“El arrendatario debe encargarse de todos los arreglos de desperfectos o averias de la vivienda alquilada”(房客负责维修所租房屋的所有损坏)。这一条是不合理,不合法的强盗条款。不论是房子还是家具,使用久了就会有损坏,而房客应该负责的是那些由于不注意的使用造成的损坏。比如一些老房子,墙内和地下的管道还没有用PV而是其他金属的,年头多了,被腐蚀了,需要更换,这自然是房东的责任。所以,具体订合同时,就维修爱护所租的房子和家具这一条时,需要斟酌用词,不要留下隐患。

  7、 在租赁期间,房东决定卖房,房客必须接受吗?

  答:有的时候,房东会决定卖了我们租来的房子,也许他需要钱,或也许当时人家买来的时候是为了投资,现在是时候要卖了。房子的出租期常常是比较长的,发生各类事情也不算奇怪,但是每个具体情况又有不同,所以要看当时所订合同是怎么说的。

  A) 关于在房东决定出卖所租的房子时,房客是否有优先权(derecho de tanteo, o adquisicion preferente)。

  如果在租赁合同上有条款给予房客优先权,或者合同上没有提及将来可能的出售这个住房的话,房东在决定出售该房产时,必须先通知房客,给他30天的期限做出决定。只有在房客明确表示放弃时,房东才能卖给第三者。

  如果在租赁合同上有条款明确规定:房东将来决定出售该房产时,房客放弃优先购买的权利,这时候,房东可以直接向第三者出售,但是,必须在签订买卖合同前通知房客。

  B)房东要卖房子,新房东该不该继续履行原来的合同?还是房客必须搬离所租的房子?

  关于这一点,新旧城镇房屋租赁法有不同。原来的法律说,新房东必须继续履行合同,直至合同到期,可以不允许在延签。但是,2013年租赁法改革后,其第14.1条款关于这一点的新规定是:一个购进已经登记出租的房产的人,只能继续合同上房东的权利和义务,如果他具备抵押法(Ley Hipotecaria)的规定的话。

  因此,只有在符合以下两条内容的合同,才能在换了房东后继续原来的合同:

  - 购买者购买该房产没有恶意。

  - 该房产的出租在此前已经在房产登记局登记了。

  C)如果房东当时没有把出租该房产去房产登记处登记,房客可以要求房东给予赔偿。

  新的城镇房屋租赁法的规定给房客以下权利:

  - 要求合同再继续三个月,即从房东正式通知房客他要出售的决定之日起算。这三个月房客继续住在那里,缴纳该交的费用,诸如房租、水电煤等合同里规定的费用。

  - 可以要求房东对于他的决定给房客带来的麻烦和损失给予一定的赔偿。

  - 当然,如果合同还没满三年,房客可以要求合同继续,即新的房东继续原来的合同直至合同到期。这在西班牙法律上称作derecho de retracto。

  8、 我租了一套房子,但是家里人口多,我想打个隔断,增加一间房。需要房东同意吗?

  答:房子是租来的,爱护房子是房客的义务。如果临时挂个帘子分割一间房间,是不用通过房东的。但是,如果要打个隔断,即动土木工程了,必须事先得到房东的同意,而且,在退还房子时,将原来的隔断拆除,恢复原来的样子。

  9、 我租了一套房子,有三个房间。我家人口少,想把一个房间租给一个朋友两口子,需要通过房东吗?

  答:按照新的租赁法,房客可以部分出租租来的房子,或者在得到房东的同意前提下转租他人。但是,在很多的租赁合同里,房东会写上一条绝对禁止房客转租。如果签字时同意了这一条,原则上房客不可转租他人。如果在没有房东的同意的情况下转租了房子,就是违约。违约方会因此受到合同规定的处理,比如被迫离开所租的房子,或给予房东一定的赔偿。

  10、 住家的IBI(房产税)和gastos de comunidad(物业费)究竟该谁付?

  答:原则上,这些费用都应由房东付,也因此房东在报个人所得税时,可以把这些费用当做支出从所收房租的收入里扣除。但是,合同的内容都可以由双方协商而定。如果合同已经签字了,就要按照合同签字。而在签字前,对于一些条件是可以争取的。

  起草一份房屋租赁合同是比较复杂的事情,经手人应当是了解相关法律法规的。这里涉及到很多具体问题,站在不同的立场上,可以制定两份完全不用的合同,要看起草人是要为房东争取更多的利益,还是要保护房客的合法权益。

  还有很多具体问题,比如合法的押金是多少,每年房租的增长率是多少,是每年要调整房租,还是可以每六个月一调整?签合同时交了押金,房租涨了以后,押金是不是要调整等等,都有其不合理的做法,因为篇幅有限,我们不能具体到每一个细节。

  很多侨胞在签订一份商铺的租赁合同前,会想到找一位律师或内行咨询;但是,在租一套住家的时候,往往会觉得是小事情,不会复杂,直接就签了字。也正因为如此,我们的侨胞会付出不小的代价。

  建议读者在阅读了这篇文章后,就自己具体的问题请教专业人员。

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