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国内外买卖房屋手续的不同

2017年02月13日 06:28 来源:郑老师信箱


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  多数旅西华侨华人是了解在西班牙买房(住家)的手续的。一般来说是比较简单的:

  - 看中房子后,先要付定金,签个定金合同(contrato de arras)。

  - 申请贷款。

  - 到公证处签买卖合同(公证书),如有贷款,便同时与银行代表签订贷款条件合同公证。

  签字结束,银行把买房款(买方的的首付和银行贷款全数)。卖方交钥匙。

  - 交易结束。

  - 接下来的是交税、登记过户等手续。

  我们在以前不止一次的讲过,买卖房子过程中要注意的问题,主要有以下几点:1. 看好房子后,要了解房屋主人对于该房的拥有权,即到房屋登记处(registro de propiedad)去查一下,可以获得一份nota simple。2. 付定金时,一定要详细阅读合同内容。要知道,一旦付了定金,就要在合同规定的日期交易。如果买方反悔,就要丢失已下的定金;如若卖方反悔,则该赔给对方已收的定金的双倍的金额。3. 向银行申请贷款时,要确切地了解银行的条件,包括利率、是否是固定利率还是可变的利率,是否需要购买银行的另一些产品(比如其他保险等)。

  买房对于多数家庭来说是件大事,手续看来不复杂,但因为有一些技术问题,比如银行的利率和其他附加条件,应该对于一般人来说,还是比较棘手的。弄得不好会给自己带来麻烦。所以,建议找个内行翻译才是。

  在西班牙一旦在公证处签了买卖公证,卖方就失去了产权,同时买方就获得了产权。随后要做的仅是登记纳税的手续了。而这份买卖公证书本身就是房产权的证明文件,相当于国内的房契。在买卖双方签署买卖合同后,公证人会在卖方原有的产权公证上签上“已经卖出”的字样。这样,卖方立即失去了产权。

  我们也讲过,买房,除了需要准备双方协议决定的金额外,还需要一部分资金用来办公证书、 交税和办理手续所用。

  在西班牙买房,签订了买卖合同公证书(Escritura de Compra-venta),就是国人称的房契。这本“房契”需要去登记注册,缴纳税金。税金包括公证登记、转让税、到固定资产登记处(房产登记处)办理过户手续并缴纳手续费,到市政府缴纳手续费等。这些手续一般都是交给公证处或银行的代书去办。要办这些手续,需要跑好几个地方,但交给内行,只需交给他们二三百欧元的费用,还是值得的。手续办完,最多三个月,再还到买主的手里的买卖公证书就是买家手续完成了的房契了。

  由于买卖是在公证处、公证人面前进行的,在法律上得到了保证。只要事先看好了内容,符合买卖双方意愿的,就是安全的。

  在中国买房全然不是这样,让人感到不安全:买卖不作公证书。买卖双方交易时所签订的买卖合同仅是私人间的文件。为了安全,一般要有证人,多数是中介。中介是有营业执照的,有资质的企业,绝大多数中介会依法行事,保障交易的合法性和有效性。买卖合同签完后,买方还不会马上付款,因为他还没有过户,房子的产权还没有到他手里。所以,一般买方只交一部分。而且,在办理纳税、过户手续中,卖方原则上都要陪同。如果卖方出于某种情况不能全程陪同,必须到公证处做公证委托,委托一位可靠的亲属或朋友代劳。直至买方得到过了户的房产证,他才放心。如果买方不能一次性现金支付全数金额的话,此时才开始找银行贷款,用现在是他名下的房产作抵押。得到贷款后才又由银行将余额付给卖方。所以整个过程,卖方是处在比较紧张的情况下的:房产证交了出去,但钱还没有全数到手。

  另外,西班牙在买卖中依法各自缴纳税金:卖方在签完买卖公证后,可以凭一份抄本(COPIA)前去所属区政府缴纳地皮增值税;买方在签字后的全过程缴纳的有:买卖公证书(如果有贷款,还有贷款公证书)的登记、缴费,到税务局缴纳转让税,到房产登记处缴纳手续费等。而中国情况不同:双方可以协商,或所有费用、税金;或各自缴纳自己的税金,其他费用由买方交。这一切,需要在签订押金合同时都“有言在先”,并白字黑纸写下来。由于买卖交易没有公证人在场,所有的条件都要明明白白地先考虑到,并书面写下来,为保证交易的顺利进行。

  还要特殊强调的一点是:由于在买进房产时中国的法律没有要求买方出示本人的婚姻状况,可以以个人名义或两个人的名义买进,并在房产证上反映出来的是,一个人的财产,或是两个人的共同拥有。西班牙在买房时需要说明本人的婚姻状况,如果是已婚的,必须两人同时到场参加签字。如果一方因故不能到场,必须通过公证委托。也有已婚的夫妇,却是夫妻财产分割的,那么需要出示民政局出具的夫妻财产分割制度的证明。

  在卖房时,西班牙由于房产公证上已经写明夫妻双方姓名,在卖出时,也就只要双方到场,不必出示夫妻公证。像买房时一样,如果一方不能到场,需要公证委托。而在中国,因为买进时没有说明自己的婚姻状况,卖出时就必须证明财产是属于个人的,还是夫妻双方共有的。因此,如果有侨胞要到国内卖房,一定不要忘记带好两人的夫妻证明。

  还有一点也要请已经入籍的华人注意的:如果您当时买进房产时,还是中国籍,用的中国护照,现在出手时却已经是西籍华人了,不要忘了临走前去开一张身份证证明,用以证明原来的中国籍某日与现在的西籍某某人是同一个人。如果在这期间本人护照已经更换过的,也要去警察局开出几本护照持照人是同一人的证明,并做好认证和翻译。

  以上手续缺一不可。为了顺利办好房屋的买卖,费点时间好好阅读此文。如果还有疑问,请或致电华侨华人律师事务所,或发邮件至zhenglaoshixinxiang@hotmail.com。我们将非常乐意帮助您。

  西班牙买房时,就要说明买房人的婚姻状况,虽然不比用文件证明。

  如果是夫妻财产共有,不比做特殊说明,但如果是夫妻财产分割的, 则需说明外还要用文件证明

  国内买房时,可以用买房人的名义,买进和登记,并不需要说明婚姻状况,也不必说明财产制度。

  卖出时,必须证明房产主的婚姻状况和出示证明文件,并且需要同时出席买卖交易,否则则需要不出席的一方的委托授权书。

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